Как продать квартиру взятую в ипотеку

Содержание
  1. Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли
  2. Подробнее о продаже
  3. Как банк относятся к таким сделкам?
  4. Права владельца на квартиру в ипотеке
  5. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  6. Способы продажи квартиры в ипотеке
  7. С участием банка
  8. Без участия банка
  9. Продажа долговых обязательств
  10. Процедура продажи квартиры в ипотеке
  11. Что потребуется?
  12. Какие потребуются документы?
  13. Пошаговые действия
  14. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  15. Особенности продажи квартиры при разводе
  16. Риски продажи квартиры в ипотеке
  17. Для покупателя
  18. Для продавца
  19. Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?
  20. Способы продажи ипотечной квартиры
  21. Способ 1: Досрочное погашение
  22. Способ 2: Продажа долговых обязательств
  23. Способ 3: Продажа с помощью банка
  24. Способ 4: Самостоятельная продажа
  25. Основной перечень необходимых документов
  26. Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости
  27. Как продать квартиру в ипотеке
  28. Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
  29. Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке? Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/ipoteka/mozhno-li-prodat-ipotechnuju-kvartiru-i-kupit-druguju-v-ipoteku/ Как продать ипотечную квартиру Как продать ипотечную квартиру Как продать ипотечную квартиру Как продать ипотечную квартиру Чтобы продать квартиру в ипотеке, придется пообщаться с банком, выяснить, по какой схеме лучше продавать и после, возможно, заплатить налог. Самое сложное в этом процессе — придется преодолеть недоверие новых покупателей. Почему люди продают квартиры в ипотеке Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится. Подробнее о продаже По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья? Как банк относятся к таким сделкам? С участием банка Без участия банка Права владельца на квартиру в ипотеке Особенности продажи ипотечной недвижимости Способы продажи квартиры в ипотеке Процедура продажи квартиры в ипотеке Что потребуется? Какие потребуются документы? Пошаговые действия Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом Особенности продажи квартиры при разводе Риски продажи квартиры в ипотеке Для покупателя Для продавца Подробнее о продаже Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде. А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке. Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях: при потере достаточного для погашения займа дохода; если появилась необходимость в более просторном жилье; клиент хочет заработать на ипотечном кредите. Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья. Как банк относятся к таким сделкам? Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка. И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу. Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту. Права владельца на квартиру в ипотеке Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права. Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации. Особенности продажи ипотечной недвижимости В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций. Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство. Способы продажи квартиры в ипотеке Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка. С участием банка В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка. При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время. Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения. Без участия банка Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения. Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов. Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса. После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства. Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу. На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог. Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса. Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику. После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи. Продажа долговых обязательств Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной. Процедура продажи квартиры в ипотеке Разберем, как осуществляется продажа жилья. Что потребуется? Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога. Какие потребуются документы? Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка. Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства. Пошаговые действия При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия: подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика; если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости. Особенности продажи квартиры при разводе Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья. Риски продажи квартиры в ипотеке Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец. Для покупателя Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа. В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя. Для продавца Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами. О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика. Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke/ Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке? Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной. Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу. С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка. Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом. Основанием для продажи квартиры может быть: невозможность дальнейшей выплаты ипотеки – нередко подобная ситуация возникает при потере работы; улучшение жилищных условий – более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье; семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы. Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен – ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости. Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки. Способы продажи ипотечной квартиры С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами: досрочно погасить кредит в банке; самостоятельно найти покупателя и оформить сделку; обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью; передать долговые обязательства. Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя. Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток – потеря недвижимости. Способ 1: Досрочное погашение Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации: погашение займа собственными средствами; привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита. В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка. Однако подобная схема применяется редко – не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения – привлечение средств покупателя недвижимости. Порядок действий в данном случае следующий: заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости; банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки; между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально; заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры; покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки; заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры; стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре. Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки. Преимущество досрочного погашения – простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток – риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика. Способ 2: Продажа долговых обязательств Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока. Преимущества такого способа для покупателя: стоимость квартиры обычно ниже рыночной; нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры; объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля. Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки: покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита; банк проверяет заявителя на платежеспособность; заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения; банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца. Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы. Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало. Способ 3: Продажа с помощью банка Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам. Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель – вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях. Процедура оформления следующая: заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком; квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается; для совершения сделки открываются две ячейки – одна содержит сумму долга перед банком, вторая – остаток для продавца; на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму; после этого оформляется договор купли-продажи – заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком. Если ипотека была оформлена недавно – ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене. Способ 4: Самостоятельная продажа Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность – продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях. Процедура оформляется по следующему алгоритму: заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке; определяется объем оставшегося долга; кредитор открывает две ячейки для себя и продавца; покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца; подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре; после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки; покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения; продавец получает положенные ему средства из второй ячейки. Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя – тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита. Основной перечень необходимых документов Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы: паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет – предоставляется свидетельство о рождении; выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности; технический паспорт квартиры; выписка из домовой книги – на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена; справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам; если квартира оформлена в ипотеку в браке – требуется письменное согласие супруга на ее продажу; справка с оценочной стоимостью недвижимости – таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк. Если среди собственников есть несовершеннолетние – потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки. Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством. Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка – риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки. Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя – рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит. Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной. Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя – он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли. Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/mojno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-nahoditsia-v-ipoteke-5c99f87a1a1ea000b4de32d6 Как продать квартиру в ипотеке Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать kurhan/shutterstock Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным Дом.РФ, в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов. Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, то и распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать. Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». «Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко. Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов. После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба. Это может быть: Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги); Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки; Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом; Продажа ипотечного жилья банком. Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов. Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он. Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (3 или 5 лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель. Плюсами покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, являются снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки. К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать квартиру за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать будет сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре. Наталия Густова Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f29295f9a79472bbb437768 Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке? Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/ipoteka/mozhno-li-prodat-ipotechnuju-kvartiru-i-kupit-druguju-v-ipoteku/ Как продать ипотечную квартиру Как продать ипотечную квартиру Чтобы продать квартиру в ипотеке, придется пообщаться с банком, выяснить, по какой схеме лучше продавать и после, возможно, заплатить налог. Самое сложное в этом процессе — придется преодолеть недоверие новых покупателей. Почему люди продают квартиры в ипотеке Почему люди продают квартиры в ипотеке Когда я продавал ипотечную квартиру, менеджер в агентстве недвижимости рассказывал — сложнее всего не оформить сделку, а найти покупателей. Есть такое предубеждение — если квартира в ипотеке и ее продают, значит, она проблемная. Например, это миллионные долги или недобросовестные продавцы. На деле же всё проще. Вот популярные причины: Продавцы стали больше зарабатывать.Например, парень с девушкой поженились — денег было мало, взяли тесную «однушку». Через пару лет зарплаты у них выросли, запросы тоже. Поэтому продают эту квартиру и сразу покупают «трешку». Появились дети. Купили квартиру, она казалась подходящей. Когда появился второй или третий ребенок, решили расширяться — заодно и материнский капитал использовать. Переезд.Подвернулась новая хорошая работа, решили перебраться в столицу или наоборот, уехать подальше от делового центра страны, на природу. Развод. Пара решила расторгнуть брак, поэтому квартиру продать, а деньги разделить пополам. Стали меньше зарабатывать. Квартиру купили до кризисов, тогда платеж за ипотеку казался небольшим. Сейчас доходы снизились, собственники поняли, что им тяжело платить так много, и решили продать большую квартиру, а купить поменьше. Сделки по продаже первичной недвижимости оказываются немного безопаснее, чем покупка жилья на вторичном рынке — в ипотечном договоре вы сразу видите, у кого собственник купил квартиру, когда, сколько он ей владеет сейчас. Когда квартира в залоге у банка, ее нельзя продать, отдать в другой залог или подарить без уведомления. Всё это доводы для предварительного общения с покупателями — если вдруг они считают, что квартиры продают только из-за невозможности платить кредит. Варианты продажи ипотечной квартиры Варианты продажи ипотечной квартиры Каждый из них законный, но есть нюансы. Досрочно выплатить ипотеку Досрочно выплатить ипотеку Выплатить долг своими деньгами. С точки зрения оформления это проще всего. Например, взять потребительский кредит или занять у знакомых. Как правило, так не выходит — сумма долга оказывается слишком велика, потребительские кредиты на такие суммы не дают. Поэтому можно попробовать переложить досрочное погашение долга на покупателя. Схема получается такой: Составляете предварительный договор купли-продажи. В нем указываете, что обязуетесь продать квартиру не позднее такого-то числа. Покупатель передает вам наличные, под расписку. Вы вносите оставшуюся сумму за ипотеку. Получаете от банка расписку, что больше ничего не должны за квартиру. Потом ждете, пока банк снимает с квартиры обременение, чтобы недвижимость больше не была в залоге у банка. Если все пойдет нормально, залог уберут максимум через 30 дней. И только после этого заключаете с покупателем основной договор купли-продажи, идете в МФЦ и регистрируете сделку. Это долгий и опасный процесс для покупателя — он дает вам большую сумму, а вы вроде бы обещаете продать ему квартиру. Проблема в том, что вы в любой момент можете отказаться от сделки, а покупателю придется доказывать правоту в суде — мало кто готов на такое согласиться. Квартиры по такой схеме продаются с большой скидкой, чтобы как-то мотивировать покупателей рискнуть. Попросить банк подстраховать сделку Попросить банк подстраховать сделку В этой схеме ипотеку продавца также погашает покупатель, но есть разница — в сделке участвует банк. Это снимает часть рисков. Сообщите банку о желании продать квартиру — обратитесь к ипотечному менеджеру, узнайте, как выстроен процесс в вашем банке. Найдите покупателя, который готов на сделку. Заключите предварительный договор купли-продажи квартиры. Далее покупатель откроет счет в банке с ипотекой, переведет деньги за остаток по кредиту на счет продавца для досрочного погашения. Банк отследит этот процесс. Оставшиеся деньги покупатель переведет на счет-аккредитив или банковскую ячейку — вы сможете забрать эту сумму только после регистрации сделки. Подтверждением того, что квартира зарегистрирована на покупателя, станет выписка из ЕГРН. После ждите, когда банк снимет с квартиры обременения. И заключите обычный договор купли-продажи. Заранее проверьте, сколько банк берет за аккредитив или ячейку. Ищите комиссию для сделок с недвижимостью Минус этого способа в том, что не все банки готовы участвовать в таких сделках. Менеджер может предложить взять у покупателя наличные и самому погашать долг. Если вы решились на этот или на первый вариант, лучше обратиться к хорошему юристу в сфере недвижимости. В предварительном договоре важно прописать цену за квартиру, весь процесс расчетов, ответственность сторон в случае, если на каком-то шаге сделка сорвется. Нужно учитывать все возможные обстоятельства для конкретной ситуации — в таких договорах много тонкостей. Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке Покупатель берет новую ипотеку в том же банке, где взяли вы. Причем неважно, нужен ли этот кредит или нет — это формальность, чтобы покупателю перестраховаться и не отдавать вам наличные на досрочное погашение долга. Банк контролирует процесс. Обратитесь к ипотечному менеджеру в вашем банке, скажите, что вы хотите продать квартиру таким способом. Получите комментарии по процессам и список нужных документов. Найдите покупателя, он должен подать анкету на получение ипотеки. Если заявление одобряют, то все происходит практически также, как в схеме выше — заключаете договор, банк сам погашает вашу ипотеку кредитом покупателя. Остальные деньги, если они есть, покупатель кладет в ячейку, переводит на аккредитив или отдает вам под расписку. Возможно, придется съездить в МФЦ с представителем банка, чтобы снять обременение с вашей квартиры. Или нет, если вы заключаете сделку через электронную регистрацию. Дальше ждите уведомление о том, что сделка прошла. Банки проще соглашаются на такую схему, потому что получают вместо вас нового заемщика. Используйте эту схему, даже если покупателю не нужна ипотека. Он получает кредит, регистрирует сделку, а потом сразу гасит долг. Ипотека используется здесь как средство оформления покупки. Чтобы покупатель согласился, дайте скидку на покрытие долговых расходов и страховки квартиры. Продать через переоформление старой ипотеки Продать через переоформление старой ипотеки Де-факто это тоже самое, что и третья схема, но юридически это уже другой вариант. Банк переоформляет ваш кредит на покупателя — та же ипотека, тот же залог, фактически тот же договор. Если в схеме с ипотекой выше покупатель мог сам выбрать, на какой срок и под какой процент ему брать кредит, то здесь вольностей нет — только те условия, на которых платили ипотеку вы. Такой вариант проще оформить — вы подписываете трехсторонний договор в банке. Сложнее найти такого покупателя, чтобы он и по всем требованиям проходил, и согласился на такие условия кредита. Старые ипотеки не так выгодны, как современные программы — если пять лет назад популярной была ставка в 10-12%, то сейчас есть предложения  по 6,5%. Через переоформление ипотеки провести продажу получится быстрее — банку не нужно снимать залог, все обязательства переписывается на нового покупателя. Как платить налоги с такой сделки Как платить налоги с такой сделки Никакой разницы от налога с обычной продажи нет. Нужно заплатить НДФЛ — сейчас это 13%. С 2021 года ставка повысится — 13%, если вы зарабатываете меньше 5 млн рублей в год и 15% если вы зарабатываете больше 5 млн рублей. Обратите внимание — налог платят не с общей суммы продажи, а с разницы между вашими расходами на покупку квартиры и суммой продажи. При этом затраты на проценты по ипотеке тоже учитываются как расход. Пример. Вы купили квартиру, в договоре указана сумма в 5 млн рублей. Платили ипотеку год, потратили на проценты банку еще 200 тысяч. Продали за 6 млн рублей. Итого ваш доход = 6 млн — 5 млн — 200 тысяч = 800 тысяч рублей. Налог = 104 тысячи. Если вы продали вашу единственную квартиру, которой владели больше трех лет, то налог платить не нужно. Проверьте ипотечный договор
  30. Как продать ипотечную квартиру
  31. Как продать ипотечную квартиру
  32. Как продать ипотечную квартиру
  33. Как продать ипотечную квартиру
  34. Почему люди продают квартиры в ипотеке
  35. Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли
  36. Подробнее о продаже
  37. Как банк относятся к таким сделкам?
  38. Права владельца на квартиру в ипотеке
  39. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  40. Способы продажи квартиры в ипотеке
  41. С участием банка
  42. Без участия банка
  43. Продажа долговых обязательств
  44. Процедура продажи квартиры в ипотеке
  45. Что потребуется?
  46. Какие потребуются документы?
  47. Пошаговые действия
  48. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  49. Особенности продажи квартиры при разводе
  50. Риски продажи квартиры в ипотеке
  51. Для покупателя
  52. Для продавца
  53. Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?
  54. Способы продажи ипотечной квартиры
  55. Способ 1: Досрочное погашение
  56. Способ 2: Продажа долговых обязательств
  57. Способ 3: Продажа с помощью банка
  58. Способ 4: Самостоятельная продажа
  59. Основной перечень необходимых документов
  60. Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости
  61. Как продать квартиру в ипотеке
  62. Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
  63. Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке? Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/ipoteka/mozhno-li-prodat-ipotechnuju-kvartiru-i-kupit-druguju-v-ipoteku/ Как продать ипотечную квартиру Как продать ипотечную квартиру Чтобы продать квартиру в ипотеке, придется пообщаться с банком, выяснить, по какой схеме лучше продавать и после, возможно, заплатить налог. Самое сложное в этом процессе — придется преодолеть недоверие новых покупателей. Почему люди продают квартиры в ипотеке Почему люди продают квартиры в ипотеке Когда я продавал ипотечную квартиру, менеджер в агентстве недвижимости рассказывал — сложнее всего не оформить сделку, а найти покупателей. Есть такое предубеждение — если квартира в ипотеке и ее продают, значит, она проблемная. Например, это миллионные долги или недобросовестные продавцы. На деле же всё проще. Вот популярные причины: Продавцы стали больше зарабатывать.Например, парень с девушкой поженились — денег было мало, взяли тесную «однушку». Через пару лет зарплаты у них выросли, запросы тоже. Поэтому продают эту квартиру и сразу покупают «трешку». Появились дети. Купили квартиру, она казалась подходящей. Когда появился второй или третий ребенок, решили расширяться — заодно и материнский капитал использовать. Переезд.Подвернулась новая хорошая работа, решили перебраться в столицу или наоборот, уехать подальше от делового центра страны, на природу. Развод. Пара решила расторгнуть брак, поэтому квартиру продать, а деньги разделить пополам. Стали меньше зарабатывать. Квартиру купили до кризисов, тогда платеж за ипотеку казался небольшим. Сейчас доходы снизились, собственники поняли, что им тяжело платить так много, и решили продать большую квартиру, а купить поменьше. Сделки по продаже первичной недвижимости оказываются немного безопаснее, чем покупка жилья на вторичном рынке — в ипотечном договоре вы сразу видите, у кого собственник купил квартиру, когда, сколько он ей владеет сейчас. Когда квартира в залоге у банка, ее нельзя продать, отдать в другой залог или подарить без уведомления. Всё это доводы для предварительного общения с покупателями — если вдруг они считают, что квартиры продают только из-за невозможности платить кредит. Варианты продажи ипотечной квартиры Варианты продажи ипотечной квартиры Каждый из них законный, но есть нюансы. Досрочно выплатить ипотеку Досрочно выплатить ипотеку Выплатить долг своими деньгами. С точки зрения оформления это проще всего. Например, взять потребительский кредит или занять у знакомых. Как правило, так не выходит — сумма долга оказывается слишком велика, потребительские кредиты на такие суммы не дают. Поэтому можно попробовать переложить досрочное погашение долга на покупателя. Схема получается такой: Составляете предварительный договор купли-продажи. В нем указываете, что обязуетесь продать квартиру не позднее такого-то числа. Покупатель передает вам наличные, под расписку. Вы вносите оставшуюся сумму за ипотеку. Получаете от банка расписку, что больше ничего не должны за квартиру. Потом ждете, пока банк снимает с квартиры обременение, чтобы недвижимость больше не была в залоге у банка. Если все пойдет нормально, залог уберут максимум через 30 дней. И только после этого заключаете с покупателем основной договор купли-продажи, идете в МФЦ и регистрируете сделку. Это долгий и опасный процесс для покупателя — он дает вам большую сумму, а вы вроде бы обещаете продать ему квартиру. Проблема в том, что вы в любой момент можете отказаться от сделки, а покупателю придется доказывать правоту в суде — мало кто готов на такое согласиться. Квартиры по такой схеме продаются с большой скидкой, чтобы как-то мотивировать покупателей рискнуть. Попросить банк подстраховать сделку Попросить банк подстраховать сделку В этой схеме ипотеку продавца также погашает покупатель, но есть разница — в сделке участвует банк. Это снимает часть рисков. Сообщите банку о желании продать квартиру — обратитесь к ипотечному менеджеру, узнайте, как выстроен процесс в вашем банке. Найдите покупателя, который готов на сделку. Заключите предварительный договор купли-продажи квартиры. Далее покупатель откроет счет в банке с ипотекой, переведет деньги за остаток по кредиту на счет продавца для досрочного погашения. Банк отследит этот процесс. Оставшиеся деньги покупатель переведет на счет-аккредитив или банковскую ячейку — вы сможете забрать эту сумму только после регистрации сделки. Подтверждением того, что квартира зарегистрирована на покупателя, станет выписка из ЕГРН. После ждите, когда банк снимет с квартиры обременения. И заключите обычный договор купли-продажи. Заранее проверьте, сколько банк берет за аккредитив или ячейку. Ищите комиссию для сделок с недвижимостью Минус этого способа в том, что не все банки готовы участвовать в таких сделках. Менеджер может предложить взять у покупателя наличные и самому погашать долг. Если вы решились на этот или на первый вариант, лучше обратиться к хорошему юристу в сфере недвижимости. В предварительном договоре важно прописать цену за квартиру, весь процесс расчетов, ответственность сторон в случае, если на каком-то шаге сделка сорвется. Нужно учитывать все возможные обстоятельства для конкретной ситуации — в таких договорах много тонкостей. Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке Покупатель берет новую ипотеку в том же банке, где взяли вы. Причем неважно, нужен ли этот кредит или нет — это формальность, чтобы покупателю перестраховаться и не отдавать вам наличные на досрочное погашение долга. Банк контролирует процесс. Обратитесь к ипотечному менеджеру в вашем банке, скажите, что вы хотите продать квартиру таким способом. Получите комментарии по процессам и список нужных документов. Найдите покупателя, он должен подать анкету на получение ипотеки. Если заявление одобряют, то все происходит практически также, как в схеме выше — заключаете договор, банк сам погашает вашу ипотеку кредитом покупателя. Остальные деньги, если они есть, покупатель кладет в ячейку, переводит на аккредитив или отдает вам под расписку. Возможно, придется съездить в МФЦ с представителем банка, чтобы снять обременение с вашей квартиры. Или нет, если вы заключаете сделку через электронную регистрацию. Дальше ждите уведомление о том, что сделка прошла. Банки проще соглашаются на такую схему, потому что получают вместо вас нового заемщика. Используйте эту схему, даже если покупателю не нужна ипотека. Он получает кредит, регистрирует сделку, а потом сразу гасит долг. Ипотека используется здесь как средство оформления покупки. Чтобы покупатель согласился, дайте скидку на покрытие долговых расходов и страховки квартиры. Продать через переоформление старой ипотеки Продать через переоформление старой ипотеки Де-факто это тоже самое, что и третья схема, но юридически это уже другой вариант. Банк переоформляет ваш кредит на покупателя — та же ипотека, тот же залог, фактически тот же договор. Если в схеме с ипотекой выше покупатель мог сам выбрать, на какой срок и под какой процент ему брать кредит, то здесь вольностей нет — только те условия, на которых платили ипотеку вы. Такой вариант проще оформить — вы подписываете трехсторонний договор в банке. Сложнее найти такого покупателя, чтобы он и по всем требованиям проходил, и согласился на такие условия кредита. Старые ипотеки не так выгодны, как современные программы — если пять лет назад популярной была ставка в 10-12%, то сейчас есть предложения  по 6,5%. Через переоформление ипотеки провести продажу получится быстрее — банку не нужно снимать залог, все обязательства переписывается на нового покупателя. Как платить налоги с такой сделки Как платить налоги с такой сделки Никакой разницы от налога с обычной продажи нет. Нужно заплатить НДФЛ — сейчас это 13%. С 2021 года ставка повысится — 13%, если вы зарабатываете меньше 5 млн рублей в год и 15% если вы зарабатываете больше 5 млн рублей. Обратите внимание — налог платят не с общей суммы продажи, а с разницы между вашими расходами на покупку квартиры и суммой продажи. При этом затраты на проценты по ипотеке тоже учитываются как расход. Пример. Вы купили квартиру, в договоре указана сумма в 5 млн рублей. Платили ипотеку год, потратили на проценты банку еще 200 тысяч. Продали за 6 млн рублей. Итого ваш доход = 6 млн — 5 млн — 200 тысяч = 800 тысяч рублей. Налог = 104 тысячи. Если вы продали вашу единственную квартиру, которой владели больше трех лет, то налог платить не нужно. Проверьте ипотечный договор
  64. Как продать ипотечную квартиру
  65. Как продать ипотечную квартиру
  66. Почему люди продают квартиры в ипотеке
  67. Почему люди продают квартиры в ипотеке
  68. Варианты продажи ипотечной квартиры
  69. Варианты продажи ипотечной квартиры
  70. Досрочно выплатить ипотеку
  71. Досрочно выплатить ипотеку
  72. Попросить банк подстраховать сделку
  73. Попросить банк подстраховать сделку
  74. Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке
  75. Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке
  76. Продать через переоформление старой ипотеки
  77. Продать через переоформление старой ипотеки
  78. Как платить налоги с такой сделки
  79. Как платить налоги с такой сделки
  80. Проверьте ипотечный договор

Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли

Как продать квартиру взятую в ипотеку
Как продать квартиру взятую в ипотеку

Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится.

  1. Подробнее о продаже
  2. По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?
  3. Как банк относятся к таким сделкам?
    1. С участием банка
    2. Без участия банка
  4. Права владельца на квартиру в ипотеке
  5. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  6. Способы продажи квартиры в ипотеке
  7. Процедура продажи квартиры в ипотеке
    1. Что потребуется?
    2. Какие потребуются документы?
    3. Пошаговые действия
  8. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  9. Особенности продажи квартиры при разводе
  10. Риски продажи квартиры в ипотеке
    1. Для покупателя
    2. Для продавца

Подробнее о продаже

Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.

А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.

Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:

  • при потере достаточного для погашения займа дохода;
  • если появилась необходимость в более просторном жилье;
  • клиент хочет заработать на ипотечном кредите.

Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.

Как банк относятся к таким сделкам?

Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.

И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.

Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права.

Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.

Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости.

Особенности продажи квартиры при разводе

Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец.

Для покупателя

Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа.

В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя.

Для продавца

Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами.

О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?

Как продать квартиру взятую в ипотеку

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной.

Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.

С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка.

Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки – нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • улучшение жилищных условий – более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;
  • семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен – ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.

Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.

Способы продажи ипотечной квартиры

С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:

  • досрочно погасить кредит в банке;
  • самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
  • обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
  • передать долговые обязательства.

Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.

Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток – потеря недвижимости.

Способ 1: Досрочное погашение

Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:

  • погашение займа собственными средствами;
  • привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.

В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.

Однако подобная схема применяется редко – не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения – привлечение средств покупателя недвижимости.

Порядок действий в данном случае следующий:

  • заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
  • банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
  • между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
  • заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
  • покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
  • заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
  • стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.

Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.

Преимущество досрочного погашения – простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток – риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.

Способ 2: Продажа долговых обязательств

Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.

Преимущества такого способа для покупателя:

  • стоимость квартиры обычно ниже рыночной;
  • нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
  • объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.

Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:

  • покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
  • банк проверяет заявителя на платежеспособность;
  • заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;
  • банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.

Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.

Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.

Способ 3: Продажа с помощью банка

Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.

Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель – вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.

Процедура оформления следующая:

  • заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
  • квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
  • для совершения сделки открываются две ячейки – одна содержит сумму долга перед банком, вторая – остаток для продавца;
  • на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
  • после этого оформляется договор купли-продажи – заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.

Если ипотека была оформлена недавно – ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.

Способ 4: Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность – продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.

Процедура оформляется по следующему алгоритму:

  • заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
  • определяется объем оставшегося долга;
  • кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
  • покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
  • подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
  • после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
  • продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.

Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя – тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.

Основной перечень необходимых документов

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:

  • паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет – предоставляется свидетельство о рождении;
  • выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги – на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
  • справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • если квартира оформлена в ипотеку в браке – требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
  • справка с оценочной стоимостью недвижимости – таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.

Если среди собственников есть несовершеннолетние – потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.

Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости

Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.

Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка – риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.

Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя – рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.

Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.

Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя – он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/mojno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-nahoditsia-v-ipoteke-5c99f87a1a1ea000b4de32d6

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру взятую в ипотеку

Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать

kurhan/shutterstock

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным Дом.РФ, в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, то и распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Это может быть:

  1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (3 или 5 лет), будет обязан уплатить НДФЛ.

При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов.

Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсами покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, являются снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать квартиру за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать будет сложно.

Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель.

Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Наталия Густова

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f29295f9a79472bbb437768

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/ipoteka/mozhno-li-prodat-ipotechnuju-kvartiru-i-kupit-druguju-v-ipoteku/

Как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру взятую в ипотеку
Как продать квартиру взятую в ипотеку

Как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру взятую в ипотеку

Как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру взятую в ипотеку

Как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру взятую в ипотеку

Чтобы продать квартиру в ипотеке, придется пообщаться с банком, выяснить, по какой схеме лучше продавать и после, возможно, заплатить налог. Самое сложное в этом процессе — придется преодолеть недоверие новых покупателей.

Почему люди продают квартиры в ипотеке

Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли

Как продать квартиру взятую в ипотеку
Как продать квартиру взятую в ипотеку

Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится.

  1. Подробнее о продаже
  2. По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?
  3. Как банк относятся к таким сделкам?
    1. С участием банка
    2. Без участия банка
  4. Права владельца на квартиру в ипотеке
  5. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  6. Способы продажи квартиры в ипотеке
  7. Процедура продажи квартиры в ипотеке
    1. Что потребуется?
    2. Какие потребуются документы?
    3. Пошаговые действия
  8. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  9. Особенности продажи квартиры при разводе
  10. Риски продажи квартиры в ипотеке
    1. Для покупателя
    2. Для продавца

Подробнее о продаже

Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.

А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.

Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:

  • при потере достаточного для погашения займа дохода;
  • если появилась необходимость в более просторном жилье;
  • клиент хочет заработать на ипотечном кредите.

Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.

Как банк относятся к таким сделкам?

Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.

И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.

Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права.

Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.

Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости.

Особенности продажи квартиры при разводе

Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец.

Для покупателя

Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа.

В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя.

Для продавца

Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами.

О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?

Как продать квартиру взятую в ипотеку

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной.

Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.

С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка.

Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки – нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • улучшение жилищных условий – более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;
  • семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен – ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.

Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.

Способы продажи ипотечной квартиры

С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:

  • досрочно погасить кредит в банке;
  • самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
  • обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
  • передать долговые обязательства.

Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.

Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток – потеря недвижимости.

Способ 1: Досрочное погашение

Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:

  • погашение займа собственными средствами;
  • привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.

В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.

Однако подобная схема применяется редко – не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения – привлечение средств покупателя недвижимости.

Порядок действий в данном случае следующий:

  • заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
  • банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
  • между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
  • заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
  • покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
  • заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
  • стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.

Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.

Преимущество досрочного погашения – простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток – риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.

Способ 2: Продажа долговых обязательств

Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.

Преимущества такого способа для покупателя:

  • стоимость квартиры обычно ниже рыночной;
  • нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
  • объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.

Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:

  • покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
  • банк проверяет заявителя на платежеспособность;
  • заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;
  • банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.

Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.

Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.

Способ 3: Продажа с помощью банка

Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.

Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель – вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.

Процедура оформления следующая:

  • заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
  • квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
  • для совершения сделки открываются две ячейки – одна содержит сумму долга перед банком, вторая – остаток для продавца;
  • на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
  • после этого оформляется договор купли-продажи – заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.

Если ипотека была оформлена недавно – ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.

Способ 4: Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность – продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.

Процедура оформляется по следующему алгоритму:

  • заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
  • определяется объем оставшегося долга;
  • кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
  • покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
  • подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
  • после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
  • продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.

Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя – тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.

Основной перечень необходимых документов

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:

  • паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет – предоставляется свидетельство о рождении;
  • выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги – на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
  • справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • если квартира оформлена в ипотеку в браке – требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
  • справка с оценочной стоимостью недвижимости – таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.

Если среди собственников есть несовершеннолетние – потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.

Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости

Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.

Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка – риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.

Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя – рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.

Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.

Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя – он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/mojno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-nahoditsia-v-ipoteke-5c99f87a1a1ea000b4de32d6

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру взятую в ипотеку

Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать

kurhan/shutterstock

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным Дом.РФ, в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, то и распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Это может быть:

  1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (3 или 5 лет), будет обязан уплатить НДФЛ.

При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов.

Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсами покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, являются снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать квартиру за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать будет сложно.

Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель.

Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Наталия Густова

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f29295f9a79472bbb437768

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/ipoteka/mozhno-li-prodat-ipotechnuju-kvartiru-i-kupit-druguju-v-ipoteku/

Как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру взятую в ипотеку
Как продать квартиру взятую в ипотеку

Как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру взятую в ипотеку

Чтобы продать квартиру в ипотеке, придется пообщаться с банком, выяснить, по какой схеме лучше продавать и после, возможно, заплатить налог. Самое сложное в этом процессе — придется преодолеть недоверие новых покупателей.

Почему люди продают квартиры в ипотеке

Почему люди продают квартиры в ипотеке

Когда я продавал ипотечную квартиру, менеджер в агентстве недвижимости рассказывал — сложнее всего не оформить сделку, а найти покупателей. Есть такое предубеждение — если квартира в ипотеке и ее продают, значит, она проблемная. Например, это миллионные долги или недобросовестные продавцы. На деле же всё проще. Вот популярные причины:

  1. Продавцы стали больше зарабатывать. Например, парень с девушкой поженились — денег было мало, взяли тесную «однушку». Через пару лет зарплаты у них выросли, запросы тоже. Поэтому продают эту квартиру и сразу покупают «трешку».
  2. Появились дети. Купили квартиру, она казалась подходящей. Когда появился второй или третий ребенок, решили расширяться — заодно и материнский капитал использовать.
  3. Переезд. Подвернулась новая хорошая работа, решили перебраться в столицу или наоборот, уехать подальше от делового центра страны, на природу.
  4. Развод. Пара решила расторгнуть брак, поэтому квартиру продать, а деньги разделить пополам.
  5. Стали меньше зарабатывать. Квартиру купили до кризисов, тогда платеж за ипотеку казался небольшим. Сейчас доходы снизились, собственники поняли, что им тяжело платить так много, и решили продать большую квартиру, а купить поменьше.

Сделки по продаже первичной недвижимости оказываются немного безопаснее, чем покупка жилья на вторичном рынке — в ипотечном договоре вы сразу видите, у кого собственник купил квартиру, когда, сколько он ей владеет сейчас. Когда квартира в залоге у банка, ее нельзя продать, отдать в другой залог или подарить без уведомления.

Всё это доводы для предварительного общения с покупателями — если вдруг они считают, что квартиры продают только из-за невозможности платить кредит.

Варианты продажи ипотечной квартиры

Варианты продажи ипотечной квартиры

Каждый из них законный, но есть нюансы.

Досрочно выплатить ипотеку

Досрочно выплатить ипотеку

Выплатить долг своими деньгами. С точки зрения оформления это проще всего. Например, взять потребительский кредит или занять у знакомых. Как правило, так не выходит — сумма долга оказывается слишком велика, потребительские кредиты на такие суммы не дают.

Поэтому можно попробовать переложить досрочное погашение долга на покупателя. Схема получается такой:

  1. Составляете предварительный договор купли-продажи. В нем указываете, что обязуетесь продать квартиру не позднее такого-то числа.
  2. Покупатель передает вам наличные, под расписку. Вы вносите оставшуюся сумму за ипотеку. Получаете от банка расписку, что больше ничего не должны за квартиру.
  3. Потом ждете, пока банк снимает с квартиры обременение, чтобы недвижимость больше не была в залоге у банка. Если все пойдет нормально, залог уберут максимум через 30 дней.
  4. И только после этого заключаете с покупателем основной договор купли-продажи, идете в МФЦ и регистрируете сделку.

Это долгий и опасный процесс для покупателя — он дает вам большую сумму, а вы вроде бы обещаете продать ему квартиру. Проблема в том, что вы в любой момент можете отказаться от сделки, а покупателю придется доказывать правоту в суде — мало кто готов на такое согласиться.

Квартиры по такой схеме продаются с большой скидкой, чтобы как-то мотивировать покупателей рискнуть.

Попросить банк подстраховать сделку

Попросить банк подстраховать сделку

В этой схеме ипотеку продавца также погашает покупатель, но есть разница — в сделке участвует банк. Это снимает часть рисков.

  1. Сообщите банку о желании продать квартиру — обратитесь к ипотечному менеджеру, узнайте, как выстроен процесс в вашем банке.
  2. Найдите покупателя, который готов на сделку. Заключите предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Далее покупатель откроет счет в банке с ипотекой, переведет деньги за остаток по кредиту на счет продавца для досрочного погашения. Банк отследит этот процесс.
  4. Оставшиеся деньги покупатель переведет на счет-аккредитив или банковскую ячейку — вы сможете забрать эту сумму только после регистрации сделки. Подтверждением того, что квартира зарегистрирована на покупателя, станет выписка из ЕГРН.
  5. После ждите, когда банк снимет с квартиры обременения. И заключите обычный договор купли-продажи.

Заранее проверьте, сколько банк берет за аккредитив или ячейку. Ищите комиссию для сделок с недвижимостью

Минус этого способа в том, что не все банки готовы участвовать в таких сделках. Менеджер может предложить взять у покупателя наличные и самому погашать долг.

Если вы решились на этот или на первый вариант, лучше обратиться к хорошему юристу в сфере недвижимости. В предварительном договоре важно прописать цену за квартиру, весь процесс расчетов, ответственность сторон в случае, если на каком-то шаге сделка сорвется. Нужно учитывать все возможные обстоятельства для конкретной ситуации — в таких договорах много тонкостей.

Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке

Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке

Покупатель берет новую ипотеку в том же банке, где взяли вы. Причем неважно, нужен ли этот кредит или нет — это формальность, чтобы покупателю перестраховаться и не отдавать вам наличные на досрочное погашение долга. Банк контролирует процесс.

  1. Обратитесь к ипотечному менеджеру в вашем банке, скажите, что вы хотите продать квартиру таким способом. Получите комментарии по процессам и список нужных документов.
  2. Найдите покупателя, он должен подать анкету на получение ипотеки.
  3. Если заявление одобряют, то все происходит практически также, как в схеме выше — заключаете договор, банк сам погашает вашу ипотеку кредитом покупателя. Остальные деньги, если они есть, покупатель кладет в ячейку, переводит на аккредитив или отдает вам под расписку.
  4. Возможно, придется съездить в МФЦ с представителем банка, чтобы снять обременение с вашей квартиры. Или нет, если вы заключаете сделку через электронную регистрацию.
  5. Дальше ждите уведомление о том, что сделка прошла.

Банки проще соглашаются на такую схему, потому что получают вместо вас нового заемщика.

Используйте эту схему, даже если покупателю не нужна ипотека. Он получает кредит, регистрирует сделку, а потом сразу гасит долг. Ипотека используется здесь как средство оформления покупки. Чтобы покупатель согласился, дайте скидку на покрытие долговых расходов и страховки квартиры.

Продать через переоформление старой ипотеки

Продать через переоформление старой ипотеки

Де-факто это тоже самое, что и третья схема, но юридически это уже другой вариант. Банк переоформляет ваш кредит на покупателя — та же ипотека, тот же залог, фактически тот же договор.

Если в схеме с ипотекой выше покупатель мог сам выбрать, на какой срок и под какой процент ему брать кредит, то здесь вольностей нет — только те условия, на которых платили ипотеку вы.

Такой вариант проще оформить — вы подписываете трехсторонний договор в банке. Сложнее найти такого покупателя, чтобы он и по всем требованиям проходил, и согласился на такие условия кредита.

Старые ипотеки не так выгодны, как современные программы — если пять лет назад популярной была ставка в 10-12%, то сейчас есть предложения  по 6,5%.

Через переоформление ипотеки провести продажу получится быстрее — банку не нужно снимать залог, все обязательства переписывается на нового покупателя.

Как платить налоги с такой сделки

Как платить налоги с такой сделки

Никакой разницы от налога с обычной продажи нет. Нужно заплатить НДФЛ — сейчас это 13%. С 2021 года ставка повысится — 13%, если вы зарабатываете меньше 5 млн рублей в год и 15% если вы зарабатываете больше 5 млн рублей.

Обратите внимание — налог платят не с общей суммы продажи, а с разницы между вашими расходами на покупку квартиры и суммой продажи. При этом затраты на проценты по ипотеке тоже учитываются как расход.

Пример.

Вы купили квартиру, в договоре указана сумма в 5 млн рублей. Платили ипотеку год, потратили на проценты банку еще 200 тысяч. Продали за 6 млн рублей.

Итого ваш доход = 6 млн — 5 млн — 200 тысяч = 800 тысяч рублей. Налог = 104 тысячи.

Если вы продали вашу единственную квартиру, которой владели больше трех лет, то налог платить не нужно.

Проверьте ипотечный договор

Вам нужно это знать
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: