Как продать дом в крыму

Покупка дома в Крыму: о чём стоит знать?

Близость моря, чистая экология и уникальная природа – это всё о полуострове Крым. Сегодня всё больше россиян задумываются о покупке собственного дома на солнечном курорте. Одни хотят обзавестись дачей для летнего отдыха с семьей и друзьями, а другие – источником дохода, приобретая недвижимость для сдачи в аренду. Внутренний турист станет весьма популярным в ближайшие несколько лет.

Однако всех волнуют одни и те же вопросы: есть ли риски, в каком районе лучше купить дом и как правильно оформить документы. Попробуем на них ответить.

Алушта, Ялта, Феодосия… где лучше купить дом?

Покупка недвижимости в Крыму – это дорогостоящее приобретение. Поэтому важно тщательно изучить все районы. Также необходимо понимать, зачем вам дом в Крыму: для постоянного проживания, сезонного отдыха или сдачи в аренду.

Горные районы Крыма

Большой популярностью пользуется недвижимость в Бахчисарайском районе. Это место подходит для постоянного и сезонного проживания, а также сдачи жилья в аренду. Ведь в Крыму развит не только пляжный, но и горнолыжный туризм. В придачу к дому вы получите чистейший горный воздух и великолепные пейзажи.

Недвижимость в горном районе Крымского полуострова представлена частными домами и виллами. Это прекрасная инвестиция не только в жильё, но и в собственное здоровье.

Солнечное побережье

Многие выбирают Крым именно из-за возможности принимать солнечные ванны на пляже и купаться в водах Чёрного моря. Учитывая, что курорт расположился на полуострове, частных домов на побережье более чем достаточно.

Южное побережье

Самая популярная и ликвидная недвижимость расположилась на Южном Берегу Крыма (ЮБК). Однако и цены здесь «кусаются».

Поэтому купить недорогой дом в регионах Большой Алушты (Алушта, Утёс, Партенит, Малореченское) или Большой Ялты (Ялта, Симеиз, Алупка, Гурзуф и др.), скорее всего, не получится.

Но в этих районах можно найти практически любую недвижимость: от скромного дачного коттеджа до роскошной виллы с бассейном.

Плюсы:

• живописные горные виды;
• обилие хвойной растительности;
• множество исторических памятников;
• широкий выбор домов любого класса;
• высокая ликвидность недвижимости.

Минусы:

• узкие и тесные пляжи, на которых сложно найти место в высокий сезон;
• высокие цены на недвижимость.

Значительно дешевле обойдётся дом на восточном побережье Крымского полуострова (ВБК). Прекрасные коттеджи можно найти в Феодосии, Алуште, Судаке и Новом свете. Можно сказать, что дома здесь находятся в гармонии по соотношению цена-качество.

Плюсы:

• недалеко от крымского моста;
• цены на недвижимость ниже, чем на ЮБК;
• относительно широкие пляжи;
• мягкий тёплый климат.

Минусы:

• меньше исторических достопримечательностей;
• менее живописные пейзажи.

Идеально подойдет для сезонного проживания. Западное побережье (ЗБК) выбирают ценители умиротворения, спокойствия и уединения вдали от праздных толп туристов, гуляющих по городу с голым торсом и поющих вечерами в караоке.

Для покупки дома можно рассмотреть Евпаторию. Именно на ЗБК находятся знаменитые «Крымские Мальдивы». В посёлках Оленевка, Поповка, Штормовое и других можно найти длинные красивые пляжи с мелким белоснежным песком. Цены на ЗБК умеренные. Можно найти как скромные дома с небольшим участками в 1-2 сотки, так и большие виллы с дизайнерским ремонтом и собственным садом.

Плюсы:

• рядом город-герой Севастополь;
• множество древних городов;
• прекрасные пляжи;
• пологий спуск в море (идеально для семей с детьми);
• доступные цены на недвижимость.

Минусы:

• далеко от крымского моста;
• слаборазвитая инфраструктура в прибрежных посёлках;
• менее живописные виды.

Если вы ищете дом для постоянного проживания, лучше приехать и оценить инфраструктуру конкретного места лично. Сезонники же могут пережить некоторые неудобства.

Поэтому часто выбирают западное побережье, где тихо, красиво и недорого. Однако зимой жизнь здесь буквально замирает.

Если вы хотите сдавать дом в аренду и располагаете достаточным количеством средств, лучше обратить внимание на Южное побережье. Сюда приезжают туристы даже в самые немноголюдные годы.

За последние 6 лет ситуация на рынке недвижимости Крымского полуострова успела стабилизироваться.

Все сделки осуществляются согласно действующему законодательству России, Росреестр функционирует без перебоев и сделки регистрируются в установленные сроки.

Все документы, которые были оформлены украинскими органами, в РФ признаны действующими. Поэтому сложностей не возникнет. Покупка дома в Крыму не будет отличаться от аналогичной сделки в любом другом регионе РФ.

Нюансы покупки земельных участков с домами

Дачная амнистия закончилась в 2021 года, поэтому все владельцы недвижимости успели бесплатно переоформить права на собственность в соответствии с действующими законами РФ. Однако есть определённые нюансы, с которыми приходится сталкиваться при покупке домов на Крымском полуострове.

• Отсутствие межевания земли при приобретении земельного участка. Этот вопрос нужно проверить перед заключением сделки. Для этого потребуется заказать выписку на земельный участок. Это можно сделать через МФЦ, на сайте Госуслуг или ЕГРН.
• Отсутствие права собственности на постройку. Это довольно распространённая ситуация при покупке земельного участка с домом. В данной ситуации зарегистрировать право собственности на недвижимость не получится, поскольку она будет считаться самовольной постройкой. Поэтому перед заключением сделки необходимо убедиться, что продавец имеет документы на земельный участок и на все объекты недвижимости, размещённые на нём.

Список документов для покупки загородного дома в Крыму

• Государственный акт.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок и объект недвижимости.
• Кадастровый и технический паспорта на дом и земельный участок.
• Справка о зарегистрированных лицах.

Также рекомендуется запросить справку из ЕГРП.

Это позволит узнать, является ли продавец собственником, нет ли обременений и пр. Также необходимо проверить документы собственника: паспорт или нотариальную доверенность, если переговоры ведутся с представителем.

Если владелец дома с участком состоит в браке, также должно присутствовать согласие супруга.

Лучший способ избежать проблем – обратиться в агентство недвижимости для проверки юридической чистоты выбранного объекта.

Крымские ловкачи – будьте бдительны

Крым, конечно, солнечный и гостеприимный. Однако при покупке недвижимости необходимо быть бдительным. Самая распространённая крымская афёра при сделках с недвижимостью – продажа домов с земельными участками по липовым доверенностям.

Захотите проверить подлинность? Подкупленный юрист с радостью заверит вас в том, что доверенность настоящая. В итоге всех ждёт неприятный сюрприз.

Вы купите дом, владелец которого и не подозревает о том, что его избушка, оказывается, была выставлена на продажу. Поэтому:

• обращайтесь напрямую к собственникам или к проверенным агентствам по недвижимости;
• тщательно проверяйте все документы, выбирайте брокеров и нотариусов лично.

А что с ипотекой?

В Крыму с мая начнут выдавать ипотеку под 6,5% годовых.

В соответствии с инициативой президента России, программа льготной ипотеки предполагает покрытие государством разницы между процентной ставкой банков и ставкой 6,5% годовых для кредитов на сумму до 3 млн рублей.

Сейчас, некоторые банки принимают предварительные заявки, чтобы после утверждения Центробанком и Минфином регламента предоставлять ипотечные займы.

Список банков, в которых можно получить ипотеку на покупку дома в Крыму не слишком большой. Поэтому сегодня львиную долю ипотечных кредитов выдают РНКБ и банк «Россия». Также можно рассмотреть «Генбанк».

Дом в Крыму – выгодная инвестиция

Покупка дома в Крыму – это отличная возможность наслаждаться всеми преимуществами отдыха на полуострове: чистым воздухом, солнечными пляжами, живописными пейзажами и многочисленными достопримечательностями. Крым считается превосходным климатическим курортом, поэтому во времена СССР там располагалось множество санаториев.

Кроме того – это ещё и отличный источник дохода. Средства, затраченные на покупку коттеджа, окупятся буквально через несколько лет. Недвижимость на побережье будет приносить регулярный доход, учитывая минимальные расходы на её обслуживание.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/pokupka-doma-v-krymu-o-chem-stoit-znat-5ea28f32cb38e160287b72ae

Солнечный удар: как купить жилье в Крыму и не пожалеть

Вхождение Крыма в состав России встряхнуло местный рынок недвижимости — цены на жилье выросли в разы.

Ажиотаж спровоцировал спрос со стороны «материковой России» — в некоторых районах Крыма цены выросли в три раза, сделав новое жилье недоступным для местных жителей.

Однако оспариваемый статус полуострова может навредить новым владельцам домов и квартир — международная неопределенность таит в себе риски вплоть до потери актива. Подводные камни самого жаркого рынка недвижимости России — в материале «Ленты.ру».

Перестройка и ускорение

Недвижимость в Крыму и городе федерального значения Севастополе дорожает опережающими темпами: за год квадратный метр в севастопольских новостройках подорожал на 30 процентов, аналогичный показатель по Крыму вырос на 29 процентов. Это, соответственно, первое и второе места по темпам роста в России.

Скачок цен в российском Крыму происходит уже во второй раз за пятилетку — первый случился сразу после вхождения в состав РФ, причем жилье тогда дорожало на чистом энтузиазме: покупать его еще фактически было нельзя (до августа 2014-го действовал мораторий на сделки с недвижимостью), а ценники уже выросли.

Тогда же была запущена юридическая перезагрузка рынка. «Пять лет назад были изменены не только многие инструменты регулирования сделок, но также проектирования и строительства, — вспоминает глава работающего с проектами на полуострове архитектурного бюро IQ Эрик Валеев.

 — Процесс сопровождался взрывным, в 2,5-3 раза, ростом цен».

Уже через несколько месяцев скачок сменился откатом минимум на четверть. И дело не только в том, что покупатели оценили скромное состояние местной курортной инфраструктуры и уровень сервиса.

Даже по окончании моратория на сделки с недвижимостью полуострова многие виды государственной регистрации прав на недвижимость оставались недоступными (процесс юридической перезагрузки еще шел), и покупателям приходилось заключать предварительные договора или договора намерений.

А осенью 2014-го ударил кризис — поставив на долгую паузу планы россиян по покупке недвижимости не только курортной, но и основной. Ипотечные ставки взлетели до «заградительного» уровня, рубль обвалился. Учитывая, что крымские ценники поначалу выставлялись в основном в долларах, понятно, почему бума спроса в 2014-2015-м так и не случилось.

Программа субсидирования ипотеки, спасшая в 2015-2021 российский рынок новостроек, в Крыму заработала только в конце 2021-го. Стабилизация правил работы на местном рынке продолжалась и после острой фазы кризиса — в отсутствие генпланов городов о цивилизованном рынке новостроек не шло и речи, а главного архитектора Крыма утвердили только в 2021-м.

После этого первичный рынок полуострова пошел в рост — а за ним и цены, как на новостройки, так и на «вторичку».

Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в регионе, согласно предоставленным «Ленте.ру» данным аналитиков «Авито.

Недвижимость», с 70,9 в июле 2021-го выросла к июлю 2021-го до 76,6 тысячи рублей. Динамика аналогичного показателя для новостроек — с 79,8 до 89,5 тысячи рублей за метр.

«За последние пять лет средняя стоимость квартиры в Крыму увеличилась на 44 процента, в Москве — всего на 7 процентов», — делится своей статистикой президент НКО «Рустайм» (компания занимается защитой интересов владельцев туристической инфраструктуры и собственников таймшер-продуктов) Анна Виноградова.

Процесс удорожания идет по всему полуострову, хотя, разумеется, выделяются локации-лидеры: Севастополь с его базой Черноморского флота, столица полустрова — Симферополь, где построен новый аэропорт, а также Южный берег (ЮБК — участок побережья от Фороса до Судака), на котором расположены основные курорты.

«В связи с открытием моста через Керченский пролив дорожает недвижимость в Керчи и Феодосии, — добавляет Анна Виноградова. — В первые месяцы после открытия рост составил 12 и 10 процентов соответственно».

Самая дорогая недвижимость полуострова — курортная — расположена на ЮБК. Абсолютный лидер по этому показателю — Ялта, где сконцентрирован основной спрос на элитное жилье. Как рассказывает директор по маркетингу ялтинского комплекса апартаментов премиум-класса «Дипломат» Наталья Зубова, стоимость метра в местных новостройках в 2021 году достигает 600 тысяч рублей. Да и средняя стоимость метра в городе — самая высокая на полуострове: по данным аналитиков «Мир Квартир», это 144,6 тысячи рублей. Как рассказывает генеральный директор компании Павел Луценко, второй по дороговизне жилья город — Гурзуф (118,6 тысячи рублей за метр), на третьем месте Алушта (115,8 тысячи рублей за метр). Выше ста тысяч рублей держится стоимость метра в Массандре, Гаспре, Кореизе.

Жилье в Севастополе и Симферополе, несмотря на высокую динамику цен, до 100 тысяч за метр не дотягивают (92 и 81 тысяча за метр соответственно). От 90 до 100 тысяч за метр — стоит жилье в курортных Алупке, Отрадном, Партените и Форосе.

В Коктебеле показатель держится на уровне 78,4 тысячи рублей за метр, в Судаке и Евпатории средние цены попадают в диапазон от 70 до 75 тысяч рублей за метр, в Феодосии это уже порядка 66 тысяч рублей.

Тройку же самых доступных по стоимости жилья населенных пунктов полуострова формируют Саки, Керчь и Бахчисарай: «квадрат» здесь стоит 61,4 тысячи, 53,3 и 48,4 тысячи рублей соответственно.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в крымском старом фонде, по оценке Анны Виноградовой — порядка 2,1 миллиона рублей, «однушки» без отделки в новостройке — уже от 2,5-3 миллиона рублей.

Сами мы не местные

Специфика крымского рынка недвижимости в том, что спрос на нем — внешний, сами местные жители обзаводятся жильем куда реже гостей «с материка». Об этом говорил и вице-премьер Крыма Евгений Кабанов, объясняя рост цен в республике в 2,5 раза за пять лет именно спросом со стороны других регионов.

Статистика работающих на местном рынке компаний подтверждают эту тенденцию. По словам заместителя директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марины Епифановой, абсолютное большинство сделок заключают жители других регионов.

Основная доля таких сделок — курортное жилье для собственного отдыха, но есть и покупатели-инвесторы, как и желающие перебраться на полуостров на постоянное место жительства (в основном пенсионеры).

По статистике бюро IQ, чаще всего им приходится сталкиваться в работе с покупателями крымской недвижимости из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани. Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев отмечает «всеядность» спроса на жилье в Крыму со стороны москвичей и петербуржцев:

«Спрос в основном эмоциональный. Зачастую покупателям из Москвы и Петербурга неважно, что брать. Главное — на море».

И эта неразборчивость чревата разочарованиями. Местный рынок, особенно вторичный, очень неоднороден: не во всех домах отопление централизованное, а кое-где нет и газа.

Хватает в старом фонде незаконных перепланировок и пристроек с «самозахватами» земли, а отсутствие централизованного отопления в период с октября по июнь практически ставит крест на нормальном пользовании недвижимостью: даже если на улице плюс 18-20, дома будет очень холодно.

Тем не менее, подчеркивает Анна Виноградова, даже такое «треш-жилье» может стоить дорого. Сказываются сочетание высокого спроса с дефицитом площадок под строительство.

«Морское побережье, с одной стороны, и скалистые массивы, с другой — мест, пригодных для строительства, в курортных зонах мало. Поэтому даже ветхое жилище может стоять кучу денег», — говорит эксперт.

Что до самих крымчан, в последние годы условия для приобретения жилья в новостройках в республике постепенно приближаются к общероссийским: ипотека под 10,5 процента годовых, а для семей с двумя и более детьми доступны кредиты от 6 процентов. Действуют в регионе программы материнского капитала, военная ипотека, различные специальные условия для льготников.

Но все же доступным для местного населения жилье в Крыму не назовешь: исследование аналитиков Domofond показывает, что Севастополь и Симферополь входят в число российских городов с самыми долгими сроками выплат по ипотеке. Средним семьям в этих городах на выплату жилищного кредита за квартиру площадью 38 квадратных метров потребуется 92 и 97 месяцев соответственно.

Да и объемы выдачи ипотеки на полуострове довольно показательны: по статистике аналитиков ЦИАН (есть в распоряжении редакции), в первом полугодии 2021-го в Крыму выдано 598 ипотечных кредитов, в Севастополе — 163.

Рост цен на местную недвижимость явно опережает финансовые возможности крымчан: средняя запрашиваемая зарплата в регионе, как показало проведенное весной 2021-го исследование, составляет всего 20,6 тысячи рублей.

Правда, как показывают данные Росстата, за 2021 год средняя начисленная заработная плата крымчан выросла с 25,9 тысячи до 36 тысяч рублей (для сравнения: в Краснодарском крае показатель вырос с 30,3 до 40,8 тысячи рублей).

И все же, как говорит заместитель директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Епифанова, активность местных жителей на рынке недвижимости заметна разве что в крупных городах — Симферополе, Севастополе, Керчи, где ситуация с рабочими местами лучше, чем в целом по республике, а цены ниже, чем на курортах Южного берега Крыма (ЮБК).

«Жители курортного Южного берега, конечно, тоже решают свои жилищные вопросы, но не так активно, как в более крупных городах, — рассказывает эксперт. — Увеличить интерес к покупке со стороны жителей ЮБК может изменение уровня заработных плат и более доступная ипотека».

В перспективе, скорее всего, интерес к откровенному неликвиду сойдет на нет — с появлением современного и доступного в том числе для самих крымчан жилого фонда. Пока же большая часть нового жилого фонда в Крыму принадлежит жителям «материковых» регионов, тогда как местные жители владеют в основном старым «частным сектором» и квартирами в домах типовой советской постройки.

Чужой среди своих

Но главное, что все эти внутренние проблемы рынка существуют не сами по себе, а на фоне правового вакуума, в котором полуостров оказался весной 2014-го. И это создает целый веер дополнительных рисков — от появления неучтенных собственников до полной потери недвижимости в гипотетическом случае смены статуса полуострова.

27 марта 2014 года ООН была принята резолюция «Территориальная целостность Украины», которая призывает государства, международные организации и специализированные учреждения не признавать никаких изменений в статусе Крыма и Севастополя и воздерживаться от действий или сделок, которые могут быть истолкованы как таковые. 15 апреля 2014 года Верховная Рада Украины приняла закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины», согласно которому «права собственности на временно оккупированной территории охраняются, если только они были приобретены в соответствии с законодательством Украины». На практике, как объясняет Сергей Пивоварчик, управляющий партнер юридической компании Consul Group, соответствовать этому законодательству можно, только регистрируя сделки с крымской недвижимостью в Херсонской или Запорожской областях Украины (Крым с марта 2014-го отключен от украинского реестра прав собственности на недвижимость).

«Любая сделка с недвижимостью в Крыму в нарушение украинского законодательства является ничтожной и неосуществимой в Украине, — подчеркивает эксперт.

 — Крымский правовой вакуум создает и другие риски: право собственности или запись об ипотеке в украинском реестре будут отсутствовать в российском ЕГРН. Это высокий риск для покупателей.

Можно, например, купить дом, уже проданный или заложенный третьему лицу».

По сути, покупка жилья в Крыму (исключая построенные после марта 2014-го ЖК) — специфический аналог сделки с проблемной «вторичной» недвижимостью, с той дополнительной разницей, что проверить ее юридическую чистоту гораздо сложнее. Как минимум риелтору (или покупателю, если тот рискнет действовать напрямую) понадобится связываться с украинскими инстанциями.

Конечно, риски в этом случае дремлющие — вряд ли украинские собственники недвижимости будут массово проявлять себя в российском Крыму. Но с учетом того, что полуостров не признан международным сообществом территорией РФ, дальновидным покупателям стоило бы подумать о возможных рисках.

«В случае возвращения Крыма Украине существует риск национализации активов, находящихся в частной собственности и не зарегистрированных в госреестрах Украины, — рассуждает Сергей Пивоварчик. — В данном случае неизвестно, будет ли Украина предоставлять адекватную компенсацию за такую национализацию актива».

«Приобретение недвижимости на территориях непризнанных международным сообществом государств всегда чревато рисками, — говорит юрист юридической службы «Единый центр защиты» Айман Нурикенова.

 — И если Крым по каким-то причинам вернется к Украине, возможны варианты. Не самый плохой вариант: вы становитесь владельцем зарубежной недвижимости с соответствующими налогами и необходимостью иного декларирования.

Вариант второй, значительно хуже — вы остаетесь без недвижимости, так как она отчуждена в пользу нового государства».

Сам факт наличия такого варианта развития событий, пусть теоретического и маловероятного, — повод для крайне осторожного подхода к покупке местной недвижимости, считают опрошенные «Лентой» юристы. По сути, как подчеркивает юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, риски при покупке крымского жилья примерно соответствуют таковым при покупке недвижимости за рубежом.

«Осложняет ситуацию и то, что в данной части фактически не действуют соглашения России и Украины о взаимной правовой помощи от 1993 года.

Поэтому лучше не рисковать и дождаться подписания между странами хоть каких-либо соглашений по Крыму, — добавляет эксперт.

 — Тогда, возможно, ситуация будет похожа на Косово, где сделки с недвижимостью с иностранным элементом не несут существенных сложностей».

Если же речь идет о сделке с недвижимостью прямо сейчас, самым осторожным покупателям можно посоветовать консервативный подход: регистрировать права на недвижимость в государственных реестрах прав обеих стран.

Тем более, как говорят опрошенные «Лентой» юристы, органы местной власти, располагающиеся в соседних с полуостровом областях Украины, довольно лояльно относятся к российским покупателям и не отказываются регистрировать права на крымскую недвижимость.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/42693981-rossiyane-skupayut-zhile-v-krymu-ne-zadumyvayas-o-posledstviyah-oni-mogut-pozhalet/